講者：Benedict Marginter（MAZT／Marginter建築師事務所CEO、奧地利註冊建築師）、陳崇燿（MAZT／Marginter建築師事務所專案建築師）
主持：彭揚凱（OURs秘書長）
開場：為什麼要談維也納？
OURs秘書長彭揚凱：
社會住宅一直是OURs長期關注的議題，但過去組織主要把心力放在較上位的法令與制度面——如何立法、如何編列預算、如何讓社會住宅實際蓋出來。然而隨著臺灣社會住宅持續發展，OURs意識到「光把房子蓋出來還不夠」，良好的規劃設計與長期營運同樣是關鍵課題。今年OURs與《建築師》雜誌合作，於四月舉辦論壇，六月號並推出以臺灣社會住宅為題的專輯；但這些討論多半針對臺灣自身經驗的彙整，若把眼光放到國際，維也納幾乎是無法繞過的一個座標。
2023年《紐約時報雜誌》曾以維也納社會住宅作為封面專題，追問一個問題：當全世界多數城市都為居住問題焦頭爛額時，為什麼維也納能成為例外？答案指向一套已運作超過百年、至今仍持續供給高品質可負擔住宅的制度。OURs這場「步入城市」講座，便邀請奧地利的MAZT／Marginter建築師事務所跟我們分享。兩位講者都是實際在奧地利參與執行社會住宅的專業者，將從制度與建築實務兩個層面，剖析這套制度如何在嚴格的成本框架下，同時回應可負擔性、社會融合、氣候責任與長期營運等課題。
引言
陳崇燿建築師：
在 Marginter 先生正式開講之前，先由我帶大家認識目前奧地利與維也納社會住宅的制度概況，接著邀請 Marginter 先生從歷史脈絡與不同的制度框架切入，更深入地探討這套制度的運作方式，最後再以事務所實際承接的案例，帶大家了解制度在實務上的優缺點與運作細節。
維也納的社會住宅至今已有約一百年的歷史，最早隨十九世紀末的工業革命而出現——當時是工人住宅，以及一些社會團體自行興建供自己居住的房子；其後歷經第一次世界大戰與奧匈帝國的瓦解，市政府開始大力推動社會住宅建設，一路走到今天，前後累積了約一百年，如今奧地利約有六成居民居住在社會住宅或接受相關補貼的住宅之中。這裡要特別點出一個貫穿今天分享內容的關鍵：今日維也納與奧地利社會住宅的主流，已不是由政府直接出資、直接新建，而更多是由民間的住宅合作社或非營利住宅開發者取得社會住宅資格後，再透過補貼方式進行基地與建案的開發——這也正是後續討論「公私合作模式」的起點。
我們工作的MAZT事務所位於維也納，案件範圍涵蓋市區與市郊，業務與社會住宅高度相關，同時也承接公共建築與產業辦公等其他類型的設計，因為社會住宅本身就是一件需要公部門、私部門與社區單位密切合作的開發工作。
主題分享
Benedict Marginter建築師：
PART Ⅰ 維也納社宅的制度特徵
維也納社會住宅的起點，是一場居住危機。第一次世界大戰後奧匈帝國瓦解、共和國成立，大量原帝國領土的人口湧入維也納，造成嚴重的住宅短缺、過度擁擠與衛生問題。許多勞工家庭住在狹小、潮濕、缺乏自有廁所與自來水的出租住宅中，甚至必須將床位分租給所謂的「Bettgeher（租床者）」。居住問題因此成為社會改革的核心課題。在此之前，十九世紀末最早的「可負擔小住宅」多半是工廠主為員工興建的廠區住宅，以及新成立的慈善團體與基金會為勞工階級提供的住宅。
真正的轉折發生在1920年代起的「紅色維也納（Rotes Wien）」時期。代表勞工階級的社會民主黨開始推動維也納最早的大規模社會住宅，其中最具代表性的便是卡爾・馬克思大院（Karl-Marx-Hof）1——一座長達一公里、容納一千三百二十五戶的超大型街廓建築。這個時期的社會住宅並非單純的居住容器，而是「城市中的城市」：商店、診所、洗衣房、圖書館甚至劇院都被整合進住宅社區，以支撐日常生活、社群交流與社區認同；藝術家的工作室則多被安排在採光與空間條件最佳的頂層，讓住宅不只提供居住，也容納不同的職業、生活型態與文化生產。這些早期社會住宅保留的寬闊綠地與庭園，至今在氣候變遷的脈絡下仍具有調節微氣候的價值。
二戰期間建設幾乎停滯，維也納在轟炸中嚴重受創；1946年後城市在重建中重新大規模興建市營住宅2，並在1969年達到累計第十萬戶、1991年達到累計第二十萬戶的里程碑。但隨著時間推移，市政府「直接興建」的比例明顯下降，社會住宅的興建主體逐漸轉向非營利住宅開發者3與住宅合作社4。值得注意的是一組對照數字：2026年市府自己新開工的市營住宅僅約八十八戶，而在2024至2026年的「住宅攻勢（Wohnoffensive）」計畫下，由非營利開發者興建的補助住宅則規劃約六千一百戶。開發主體變了，但社會目標與制度延續了下來——這正是維也納制度最值得臺灣注意的特徵之一：制度的延續性並不取決於由誰興建，而取決於那套土地、財務與品質控管的框架是否穩固。
三大關鍵制度：土地、財務與非營利開發者
維也納社會住宅之所以能維持可負擔，關鍵並不在「蓋好之後再打折」，而在於可負擔性從土地階段就被制度性地鎖定。今天的維也納市政府已不再只是直接的興建者，而更像是框架的制定者——透過土地供給、住宅基金等建立社會住宅的基礎，再由非營利開發者在框架內興建。
首先是土地。1920年代，市府在經濟危機後以較低成本取得基地，部分土地也透過徵收法處理。目前承擔土地任務的核心機構是成立於1984年的「維也納住宅建設與都市更新基金（wohnfonds_wien）」5。它透過主動的土地政策，提前取得具開發潛力的基地，並在前期完成分區、用地變更與基地整備——換言之，土地不是等市場決定後才處理，而是先被納入可負擔住宅、公共設施、交通與長期都市發展的整體框架。截至2024年，wohnfonds_wien掌握約三百萬平方公尺的潛在土地儲備。更關鍵的是，這些土地提供作為社宅時價格設有上限，避免高地價在一開始就把後續租金往上推；這正是維也納制度與一般私人開發最根本的差異。
其次是財務。同樣在1920年代，當時執政的社民黨引入「住宅稅」作為財源，奠定了大規模建設的物質基礎。時至今日，住宅稅制度雖不再，但強制性財源機制延續未斷。奧地利以受僱者薪資為基數設立住宅建設基金，由勞雇雙方各負擔一半、合計約薪資的1%，由中央收取後分配至各州，維也納藉此取得一定的住房預算，用於社宅新建與整建維護。
第三是開發主體：受奧地利《住宅非營利法（WGG）》6規範的非營利住宅開發者與住宅合作社。這類開發者最重要的制度特徵，是其盈餘分配受到嚴格限制：依WGG規定，自有資金的合理利息原則上最高不得超過百分之三點五，特定條件下最高百分之五。這套設計把開發者的現金流制度性地導向「長期持有、出租、維護與再投入住宅系統」，而非私人套利。換言之，社會住宅的收益必須持續在體系內循環，成為下一個建案的資金來源。
把品質變成設計任務：四支柱與開發商主導的競圖
在非營利開發者實際推動社宅建設時，維也納透過一套制度，把「品質」從抽象的期待，轉化為開發者與建築師必須在競圖中具體回應的設計任務。所有補助住宅都必須通過「四大支柱（Qualitätssicherung）」的評估：經濟性（Economy）、社會永續（Social Responsibility）、建築品質（Architecture）與生態環境（Ecology）。
承載這套機制的工具是「住宅開發商競圖（Bauträgerwettbewerb）」7。與臺灣最大的差異在於，維也納的競圖投標主體是「開發商」而非單純的建築師——由住宅開發商、建築師、景觀、社會永續、工程與其他顧問組成團隊，共同提出可實現的整體方案，再由跨領域評審依四支柱與租金水準等矩陣評比。這意味著在競圖階段，開發商就必須提出未來四十至五十年的營運財務承諾：精算土地、建造、維護與融資成本，並據此承諾一個可負擔的租金水準。這個租金數字在住戶入住前必須被鎖定，不能任意調漲；即使建築設計再出色，若精算後租金過高、無法滿足經濟性標準，方案依然無法獲選。
需要特別澄清的是，營建成本本身並沒有單一固定上限——因為住宅品質、能源表現、建築設計、公共空間與長期維護都會影響成本。維也納要的不是把造價壓到最低，而是在經濟性、社會永續、建築品質與生態表現這四面向間取得平衡。例如近年的SMART補助住宅8案例顯示，在不含暖氣與熱水的條件下，租金約落在每平方公尺八至九歐元之間。簡單地說，真正決定長期可負擔性的，是把財務承諾、租金水準與長期營運一併納入評選的制度設計。
以「使用權」為核心的長期出租市場
理解維也納社會住宅，必須先掌握一個觀念差異。在臺灣，多數人的居住想像是「買房」並每月償還高額房貸；但在維也納，即便住在社會住宅裡，居民擁有的也是「無期限合約與空間使用權」，而非房屋產權。在計算居住成本時，核心是租金加上能源費用（暖氣、熱水等），而非房價與貸款。完善的租約保障，讓多數奧地利人願意長期租屋，不必背負沉重的購屋負擔。這套以使用權與長期租賃為核心的邏輯，與臺灣以買賣產權為主的房地產運作有著根本上的差異，也是臺灣在推動「只租不售」社會住宅時最需要在觀念上補課的部分。
維也納社會住宅設有收入上限，但門檻刻意設計得相當寬鬆——單身者的年收入上限約六萬歐元（平均月收約四千歐元，折合新臺幣約十四至十五萬元），四人家庭更高達約十萬歐元。這個門檻涵蓋了廣大的中產階級。其核心邏輯在於：社會住宅的目的不只是服務最貧困者，而是讓廣泛的市民都能進入可負擔住宅系統，藉此避免社區淪為單一弱勢族群聚集、進而被貼上「貧民住宅」標籤的大型聚落。今日約有六成維也納市民居住在社會住宅或補貼住宅中，使「社會住宅 vs 私人住宅」的界線相對模糊，居住於社宅成為一種普及的「居住選擇」，而非弱勢的代名詞。
維也納租金大致分為三個層級：市府直接興建的社會住宅租金最低、非營利開發的社會住宅次之、自由市場出租最高（可達每平方公尺十多至二十多歐元）。近年能源價格急遽上升，使暖氣與電費成為住戶的沉重負擔，因此建築節能與生態策略直接影響「居住總成本」；在某些社會住宅的月繳費用中，暖氣與熱水費用已被包含在內，因此「循環經濟」與「節能」也成為當前競圖中極為吃重的評分項目。另外，維也納採取「物件補貼」與「對人補貼」並行的方式——一部分資金進入建案本身，另一部分依住戶所得（低收入者）提供租金補貼。
PART Ⅱ 從制度框架進入建築基地：MAZT的實踐經驗
講座的後半段，由建築師團隊以實際案例說明制度如何落到真實的基地上，回答一個關鍵問題：建築師究竟如何在制度要求、基地條件、預算壓力與住戶需求之間做出整合判斷？
「先組成、再設計」的自組共建團體（Baugruppe）
維也納近年興起的一種新型態，是由居民或社群主導的「自組共建團體（Baugruppe）」9。其運作邏輯是「先組成，再設計」：一群未來住戶先自發形成團體，討論彼此的居住需求、共享空間與共同管理方式，再透過既有的法律形式（協會、合作社、區分所有，或與非營利開發者合作）來實現社會住宅開發。團體可以從很早的階段就參與私人空間與公共空間的規劃，例如陽台、屋頂公共休憩空間、共享廚房與公共活動室等；土地與產權多由開發商或非營利機構持有，住戶主要取得長期使用權與空間決定權，盈餘則依規定回流體系。
建築師以「Das MehrNUTZEN Haus」一案說明這套模式如何運作：由未來住戶組成的共建團體（PEGASUS21）先成立協會，再選擇非營利開發商（SGN）作為社會住宅所有權人，開發商負責購地、推動興建並委託建築師，最後將住宅分配給團體成員，並由共建團體與物業管理單位共組管理委員會。這套架構把「居民參與、專業開發能力與社會住宅制度」三者連結起來，讓使用者需求得以更早進入開發流程。
在平面設計上，維也納為回應人口成長與可負擔需求發展出「SMART住宅」類型。它的重點不是單純縮小坪數，而是透過精準的平面配置，在有限面積中保留日常的好用性、採光、通風、收納與彈性使用空間。至於共享空間，建築師強調「共享空間不是裝飾」——住戶在設計階段就可參與規劃，但好的共享空間需要清楚的位置、邏輯與管理責任；若缺乏管理規劃，共享空間反而會淪為長期的維護負擔。同樣的邏輯延伸到長期維護：管理始於設計階段，材料、細節、設備的可達性與清潔維護方式，都會影響住宅的終身負擔。
另一案例在郊區，位於NÖ Pottschach的整區開發中。建築師說明離開維也納制度框架後，如何處理住宅、公共核心（Piazza）與分期開發（Bauetappen）等課題。建築師也坦言，可負擔性並不等於追求最便宜，而是一連串的取捨——判斷哪些地方必須保留品質、哪些決策會影響長期價值。
蓋完才是真正的開始：社區經營與量體的兩難
維也納經驗中最常被忽略、卻最具啟發性的一點是：社會住宅在建築完工後才真正開始。如何讓不同背景的居民在同一個社區中長期共同生活，是比興建更困難的課題。維也納透過「鄰里中心（Grätzl-Zentren）」等社區經營機制，協助居民處理鄰里衝突、日常問題、表單申請與補助諮詢，並促進社區內的交流與認識。建築師以一個精準的比喻總結：建築物是「硬體」，而健康的社會住宅社區還需要完善的社區團體與居民交流作為「軟體」。
社宅量體也值得探討，當「社會住宅的數量」被當成最重要的目標時，容易產生過於單一的建築量體，並與周圍環境產生隔閡。例如Per-Albin-Hansen-Siedlung等大型住宅區即是「量體矛盾」的案例：尺度過大、位置過遠，難以形成真正的共享社區，並在單一族群聚集與住戶遷出後，出現治安不佳與負面標籤。這正是當代維也納轉向中小規模（約五十至一百戶、樓高約七層）的原因。
維也納的社宅，從早期的「城市中的城市（Karl-Marx-Hof）」，轉化到當代強調多元共融的「城市中的村落（Sonnwendviertel）」。近年另一趨勢是，結合都市周邊新發展區或是棕地變更地區等，採整體開發思維，從土地整備開始、依社區成長分階段開發，並於各階段導入社宅供給。例如Aspern湖濱新城（Seestadt Aspern），透過公共交通、湖邊公共空間、混合使用、工作機會導入等措施，逐步形成新的生活中心。
Q&A：完整提問與講者回答
主持單位事前已將線上聊天室的提問依序整理並翻譯，問答環節即依提問順序由建築師逐題回應。以下完整呈現各題提問與講者回答。
Q1：維也納當年興建社會住宅時，是由政府主導，還是像柏林的 GEHAG 那樣，由開發公司來推動？
講者回應，從歷史來看，維也納的社會住宅一開始確實是由政府興建，而不是由開發公司推動。社會住宅起步時，是由市政府負責規劃與興建；那些開發公司是後來才出現的角色。換言之，維也納制度的源頭是公部門的直接介入，民間非營利開發者承接主力的型態，是制度演進到後期才逐漸成形的。
Q2：把土地用於社會住宅，是否會引發房地產開發商或建設集團的抗議？
講者明確表示不會，並提出兩個原因。其一是歷史與普及性：維也納的社會住宅極為普遍，大多數人都住在其中，因此「住社會住宅」與「不住社會住宅」只是居住方式的選擇，私人住宅與社會住宅之間並沒有那麼大的落差；社會住宅是市民熟悉且習以為常的存在，針對社會住宅的法規，與針對一般市場住宅的法規之間並不衝突。其二是制度設計：私人開發商在進行土地開發、特別是因土地使用分區變更而獲利時，依法必須提撥一定比例（大約三分之一的地段或建築量體）以優惠價格保留作為社會住宅或補貼用途——這一點與丹麥的做法相當類似，亦即不能單純從工業用地變更為住宅用地的增值中獲利，想取得這部分利益，就必須回饋一定比例作為社會用途。正因為社會住宅幾乎無所不在，若要抗議，等於是在與大多數市民作對，因此並不會出現建商集體抗議的情況。
Q3：在演講中，同時提到了「社會住宅（social housing）」與「可負擔住宅（affordable housing）」。這兩者在維也納有什麼差別？
講者說明，這兩個詞指的其實是同一件事。在奧地利，他們傾向使用「可負擔住宅」而非「社會住宅」，因為「社會住宅」一詞背負較重的污名、容易給人廉價的印象；為了避免這種標籤，他們改稱「可負擔住宅」，對大眾而言也更為適切。但在演講的論述中，兩者所指涉的是同一套體系。
Q4：我上週剛從維也納回來，也有機會參觀了 Viertel Zwei 與 Seestadt Aspern 的社會住宅。就我有限的交談所得，大規模公共住宅規劃似乎顯著抑制了私人開發商的投資與參與；同時，由於租戶受到高度保障、租金幾乎沒有調整機制，許多年輕人在住宅議題上似乎有強烈的相對剝奪感，而移民湧入也加劇了當前住宅需求的短缺。這些觀察是否準確？此外，社會住宅租金高度倚賴政府補貼，這套制度是否真能在整個公共住宅部門達成財務平衡，還是可能成為另一個隱性的長期社會問題？
講者坦言，這些觀察大致為真。過去大約五年，奧地利經歷了一場嚴重的建築業危機，投入可負擔住宅的資金大幅減少，社會住宅部門的新建量幾近崩跌——從原本每年約四千戶，掉到每年約六百戶。這確實造成了非常嚴重的問題，因為下奧地利邦與維也納都是成長中的地區，對居住空間有真實需求；不僅補貼住宅，連非補貼的新建公寓數量也大幅崩跌，導致嚴重短缺，並把收入不高的年輕人逼出城市，相當令人遺憾。至於財務平衡，講者直言這個問題很難回答：制度大致可行，但前提是必須有可課稅的收入、而這些稅收又能持續挹注社會住宅，社會住宅才得以運作。換言之，在經濟危機之下，社會住宅同樣會衰退、興建量同樣會減少——這套制度並非不受景氣循環影響的永久解方。
Q5：維也納目前的社會住宅存量中，由政府開發與由民間／非市營單位開發的比例各是多少？此外，既然民間開發的社會住宅現在似乎已是主流模式，它的目標住戶、租金水準與可負擔性要求，是否與政府開發的社會住宅一致？最後，從建築設計的角度來看，民間開發的社會住宅相較於政府開發的案子，有哪些獨特之處？
關於比例，講者說明在危機發生之前，維也納每年大約新建一萬兩千戶，其中約一半由社會住宅部門興建、另一半由私人部門提供；少數年份曾有遠超此數的專案，但目前因為許多工地停擺、市場才剛緩步回溫，可供應的公寓量已驟降到每年僅約兩到三千戶。關於一致性，講者指出民間開發的社會住宅與政府興建的社會住宅其實適用同一部法律（空間規劃法），規範相當嚴格：開發者不能亂收費、不能炒作價格，且每年都會受到主管單位的查核。取得補貼公寓的方式並非市場買賣，因為有補貼、付的租金不高，比較像是排隊與登記——必須先登記在名單上、再依序輪候。關於設計差異，講者表示私人開發部門的建商會非常專業，因為他們必須在沒有補貼的條件下把案子賣出去；市區可見許多私人開發案，品質非常高，但售價也同樣非常高。
Q6：根據簡報，政府委由「有限利潤住宅開發者」與「住宅合作社」開發的社會住宅模式，基地似乎多半位於郊區。若情況屬實，住戶的交通需求（例如通勤）是否由政府負責解決？
講者表示這個說法在某種程度上正確，但需要補充。以新市鎮為例，這類為新市鎮規劃的大片土地是由市政府所有，且交通建設從第一個案子起就被納入規劃——例如地鐵直接連結維也納市中心，從一開始就具備高階的運輸連結（Seestadt 即是一例）。另一方面，過去幾年市內興建的多數補貼住宅與有限利潤住宅，其實並不位於市中心歷史城區，而是分布在市內其他持續有大型開發案進行的地區，例如北火車站（Nordbahnhof）以北原為工業鐵道用途、現已不再需要的場地，如今已成為擁有數百戶住宅的核心節點。因此，把補貼住宅一概說成位於城外並不完全正確，但也有部分道理——確實存在待開發的區域，例如南邊目前仍是大片農田，但會在未來十五年內陸續開發，概念與 Seestadt 類似，將保留大量綠地。
Q7：那麼租金背後的邏輯，是為了反映包含興建與營運在內的成本嗎？它與市場波動有沒有關係？例如當市場租金上漲時，社會住宅租金是否也會按一定比例調漲？還是兩者完全分離，社會住宅租金純粹以成本回收為基礎？
講者回應，租金基本上是循環利用、以精算成本為基礎，但並沒有那麼單純——租金通常仍會跟隨市場，即使是補貼住宅亦然，因為這牽涉到融資問題。當成本上升、通膨上升，租金通常也會跟著上漲；許多專案的融資是透過銀行進行，銀行利率逐步上升、能源成本上升，都會推高租金。不過相較於向一般私人開發商租屋，社會住宅租金的漲幅明顯小得多。社會住宅開發通常會向銀行借長期貸款（但不會長達五十年），因此租金確實會隨條件上漲，就像以貸款購屋時還款支出會隨利率上升一樣。整體而言，社會住宅雖會受市場波動影響，但因其資金結構、土地來源與後續的開發補貼，波動不會像過去十年一般私人住宅那樣劇烈；而且在競圖設計租金之初，就已將物價波動納入考量。
Q8：維也納對於非社會住宅，是否也有租金管制與租金補貼制度？另外，我聽說奧地利人並不把公寓視為理想的住宅，仍偏好帶花園的獨棟住宅，這是真的嗎？
關於租金管制與補貼，講者先就補貼說明：奧地利的社會住宅補貼10分為兩部分，一是投入建案本身的「物件補貼」，二是針對居住者、依其收入狀況提供的「對象補貼」——若住戶收入非常低，甚至可獲得額外補助，補助對象也包含家庭。至於非社會住宅的租金管制，維也納在租賃方面原則上沒有一般性的租金管制制度（購屋方面才有相關補貼設計），但有一個重要例外：針對1945年（二戰）以前興建的房屋確實存在租金管制，其租金上限以一套特定的計算基準為依據。這項規定相當特殊，與歷史建築的特性與費用結構有關；也正因為歷史建築租金偏低，維也納市中心第一區至今仍維持工作與居住並存的混合型態，不像倫敦特拉法加廣場一帶幾乎無人居住。二戰之後興建的建築則沒有租金管制。
關於居住偏好，講者證實這是真的。若問一個奧地利人想住在哪裡，他多半會說想住在一棟帶花園的獨棟住宅裡；在鄉間與各個較小的聚落、村莊，半獨立式住宅是隨處可見的典型生活型態。但講者也補充，獨棟透天如今已變得買不起：想要花園與空間的客群多半是年輕家庭，而透天厝不只興建成本高，建地價格更是非常昂貴；隨著年齡增長，爬樓梯與維護大片花園也會成為負擔，因此年長客群（講者自認也屬其中一員）已不太追求這種居住型態。此外，從生態角度看，獨棟住宅其實並不「聰明」——一棟獨立的房子有五面外牆，仍需引水、排汙、接電、闢路，能源耗用與對自然的破壞都較高。因此講者認為，在成本、能源與永續的綜合考量下，獨棟住宅恐怕並不真正適合未來。
小結：嚴格成本框架下不妥協的居住品質
綜合講者分享，維也納的經驗可指向一個核心結論：社會住宅成功的關鍵，並不只在於低成本與低租金，而在於「在極緊縮的成本框架下，仍能創造出有品質、可負擔且兼顧環境責任的居住環境」。這套制度之所以可行，靠的是幾項要素的整合：強而有力的公權力土地介入（先公共化、再開發，並設定土地成本上限）；以四支柱與開發商競圖把品質變成可評選的設計任務；以非營利法規確保收益留在系統內長期循環；以相對寬鬆的收入上限維持社會混合、避免貧民區化；以及不把建築物當成終點，而透過社區經營的「軟體」維繫社區的長期健康。
對正從「追求數量與預算」邁向「注重設計與營運品質」的臺灣社會住宅而言，維也納百年的修正與學習，恰好提供了一面鏡子。它最重要的提問或許是：當我們仍在為「蓋幾萬戶」而爭論時，是否已經準備好回答更困難的問題——怎樣的土地與財務制度能讓社宅可持續推動，而不是輕易開支票、但沒多久又說不蓋了？又要靠怎樣的制度能蓋出有品質且良好運營的社宅，讓它們在三十年、四十年後，依然是市民「住得好」的選擇？
這場講座是OURs與奧地利建築師交流的起點，希望未來有機會籌組實地參訪進一步交流，持續深化這場對話。
註釋
- 卡爾・馬克思大院（Karl-Marx-Hof）：1920年代「紅色維也納」時期最具代表性的市營住宅，建築長達約一公里、容納一千三百二十五戶，內部整合洗衣房、診所、商店與公共空間，是「城市中的城市」理念的經典案例。 ↩︎
- Gemeindebau／市營住宅：特指由維也納市政府持有、並透過Wiener Wohnen（維也納市住宅局）管理的住宅。維也納目前約有二十二萬戶市營住宅，居住人口約五十萬人，相當於每四位維也納市民就有一位住在其中。它構成全市更廣義的補助與非營利住宅體系的一部分。 ↩︎
- Gemeinnützige Bauvereinigung（Bauträger）／非營利（有限利潤）住宅開發者：依奧地利《住宅非營利法（WGG）》受法律規範的有限利潤住宅供給者。實務上，這類組織可同時扮演住宅開發者、所有權人、出租人與長期管理者的角色；其組織型態可為合作社、有限責任公司或股份有限公司，並在有限利潤的框架下運作。 ↩︎
- Genossenschaft／住宅合作社：合作社是奧地利住宅部門其中一種可能的組織型態，通常以社員制運作——居民或未來住戶成為社員，繳納股金或融資出資額，並取得住宅的使用權或承租權。合作社可取得土地、為興建融資、長期持有住宅，並為社員管理與維護住宅存量。視其法律地位、財源、土地與專案結構而定，它可以擔任補助型、私人融資型或混合型住宅專案的開發者。 ↩︎
- wohnfonds_wien（維也納住宅建設與都市更新基金）：1984年由維也納市成立，最初任務為補助住宅新建提供土地並協助補助型老屋修繕，歷經四十年發展，現為維也納社會住宅、都市更新與住宅品質控管的核心協調平台。截至2024年掌握約三百萬平方公尺潛在土地儲備。 ↩︎
- 《住宅非營利法》（WGG, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz）：規範奧地利非營利住宅開發者的核心法律。其§14第1項第3款規定自有資金的合理利息原則上不得超過百分之三點五、特定條件下最高百分之五，藉此把開發者的現金流導向長期持有、出租、維護與再投入住宅系統。 ↩︎
- Bauträgerwettbewerb（住宅開發商競圖）：維也納補助住宅的核心品質控管工具，由開發商主導、跨專業團隊共同投標，依經濟、社會永續、建築與生態「四支柱」評選，並要求在競圖階段即提出未來四十至五十年的營運財務承諾與鎖定租金。 ↩︎
- SMART住宅：維也納為回應人口成長與可負擔需求所發展的補助住宅類型，重點在精準平面配置而非單純縮小坪數。近年案例租金約落在每平方公尺八至九歐元（不含暖氣與熱水）。 ↩︎
- Baugruppe（自組共建團體）：由未來居民主導、「先組成、再設計」的住宅開發模式，居民先形成團體再透過協會、合作社或與非營利開發者合作實現開發。本場以「Das MehrNUTZEN Haus」（共建團體PEGASUS21、開發商SGN）為例說明。 ↩︎
- Wohnbauförderung／住宅補貼：奧地利的住宅補貼制度主要由各邦（州）層級形塑，因此維也納以外地區的規則有所不同。在維也納，補助型或可負擔住宅並非只透過開發商競圖處理；視專案而定，可能適用不同的品質控管程序：較小型的補助專案適用土地諮詢委員會（Grundstücksbeirat），較大型或由wohnfonds_wien主導的專案適用開發商競圖（Bauträgerwettbewerb），特定都市街區則適用品質諮詢委員會（Qualitätsbeirat）——後者可能同時涵蓋補助型與私人融資型住宅。 ↩︎
OURs都市改革組織 